导 读
1、集中供地迎来 " 间歇期 "，8 月土地成交量价齐跌
2、新增货值集中度持续走高，TOP20 房企占比 74%
3、百强房企投资格局 " 固化 "，半数集中长三角
榜单解读
前言：8 月份，集中供地迎来短暂的 " 间歇期 "，在此之下，土地市场量价齐跌，成交金额同环比分别下降 35% 和 56%。
企业拿地层面，国企强势、民企羸弱、平台 " 托底 " 的格局并未改变。销售 50 强单月拿地金额同环比降幅超六成。
投资策略上，房企投资高度聚焦于 22 个核心城市，1-8 月百强投资金额有 82 集中于 22 城。区域分布上，长三角仍是布局要塞。
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集中供地迎来 " 间歇期 "
8 月土地成交量价齐跌
截至 8 月 28 日，全国 300 城经营性土地 8 月总成交建筑面积为 7938 万平方米，环比下降 17.6%，同比降幅收窄至 35.1%，与去年同期差距小于上半年平均。成交总价方面，本月土地成交总金额 1872 亿元，同环比分别下降 35% 和 56%。
由于月内集中土拍减少，且除深圳外，天津、济南、无锡等城市的土地市场热度较低，导致三四线城市成交占比增加，土地成交均价下降至 1872 元 / 平方米，环比降幅达到 47%。
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新增货值集中度持续走高
TOP20 房企占比 74%
截止 8 月末，百强房企新增货值集中度仍在持续走高：TOP10 房企新增货值占百强总货值的 50%，11-20 强房企新增货值集中度达到 24%，前 20 强房企的新增货值集中度合计达到 74%，较上月末提升了 6 个百分点，土储资源进一步向头部房企聚集。值得一提的是，21-30 强房企今年以来拿地积极性明显减弱，截止 8 月末仅占新增货值的 1%，该梯队内多数房企今年以来都没有拿地。整体来看，2022 年 1-8 月，年内新增货值超千亿的房企达到 6 家，较去年同期减少了 12 家，华润、保利和滨江位列前三，但相较去年同期已有 5 家房企新增货值超过 2000 亿元仍差距不小。
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拿地百强门槛同比降幅皆超 50%
百强拿地销售比仅 0.18
截止 8 月末，新增货值百强门槛达到 61.4 亿元，金额百强门槛 23.1 亿元，建面百强门槛 33.2 万平方米，环比均仅有 5% 以下的微弱涨幅，但三项数据门槛值与去年同期的门槛值相比，分别为下降 53%、52% 和 64%，降幅较 7 月末有所扩大。由于 8 月进行集中供地的城市较少、且除深圳外其他城市土拍热度较低，百强房企拿地积极性较弱，截止八月末百强整体拿地销售比 0.18，较上月末小幅回落 0.01。分梯队来看，与 2021 年相比，仅 11-20 强以及后 50 强房企的拿地销售比与去年整体水平持平，其他梯队的拿地销售比都有较明显回落，21-30 强房企拿地收缩得最为显著。
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50 强拿地金额同环比降幅接近 50%
8 月各城市二批次供地接近收尾，且三批次仅无锡、厦门开拍，导致集中供地迎来 " 真空期 "，因此单月销售 50 强房企拿地金额不足 700 亿，较去年高峰下降 88%，同环比也分别下降 48% 和 49%。由此可见，一方面行业整体拿地依旧低迷，另一方面，也从侧面证明当前房企的投资几乎围绕集中供地展开。销售 50 强中仅二成房企 8 月有土储入账，不到 10% 的房企拿地金额超过 50 亿，拿地企业仍是近期拿地较多的规模化国央企，如中海、华润、保利、招商等，其中华润连续两个月拿地金额超过百亿，主要分布在成都、深圳等核心城市。
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拿地金额 TOP20 中近八成来自国央企
且投资力度远超行业平均
由于土拍集中进行叠加现金流紧张，导致 1-8 月拿地呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台 " 托底 " 的格局。从拿地金额 TOP20 也能看出，仅有滨江、龙湖、伟星等少民企上榜，国央企则占据了近 8 成，其中全国化、规模化国央企拿地金额超过 5000 亿，占金额 20 强的 76%，占据金额 TOP100 的 49%。从投资力度来看，典型的国央企均远超行业平均。其中越秀、建发、国贸等拿地销售比超过 0.5，华润、招商、中交等也处在行业均值之上。尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-8 月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。万科、金茂拿地金额同比降幅超过 60%，货值也较同期下降 56% 和 73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。如华润 1-8 月在北京、深圳新增土地货值占比超过 50%，而越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。
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百强房企投资格局 " 固化 "
半数集中长三角
截止 8 月末，即使本月集中供地较少，百强房企投资金额中仍有 83% 集中于 22 城，较 7 月末下降约 1 个百分点，预计 9 月更多城市开启第三轮集中供地后，百强在 22 城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现 " 固化 " 趋势：由于深圳集中供地成交金额高达 339 亿元，一线城市在百强投资金额中占比上升至 38%，而二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至 49%，三四线城市占比则维持在 13% 左右，相对稳定；区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止 8 月末投资占比达到 49%，投资 TOP10 城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前 10。
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第三轮供地继续释放 " 利好 " 信号
提升中小房企参与度
近期中央与地方政府频繁释放积极信号，允许地方 " 一城一策 " 运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。从月内北京、上海等一线城市在特定区域限购定向松绑，诸多三四线城市限购取消，首付比例下调等情况来看，未来的政策面预期整体保持宽松。市场预期的修复我们认为有利于增加企业投资信心，但当前主要问题仍在于保交付，且购房意愿偏低，因此销售回款减少、现金流不足仍是制约房企短期拿地的核心原因。在土地端来，8 月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划，从供应来看，为了维持土地市场回暖和稳定，政府持续释放 " 利好 "，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。值得注意的是，土拍政策面依旧保持了 " 让利 "、" 引流 " 的宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多的企业参拍。我们认为随着市场信心的恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资的机会。但考虑到核心城市地价较高，短期国央平拿地的主力格局并不会改变，民企或将在市场回暖后迎来一波拿地 " 窗口期 "。
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文章来源:易居研究院
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