导 读
1、7月土地成交规模环比降41%，平均楼板价创年内新高2、百强整体拿地销售比达0.19，销售百强仅部分TOP30在拿地3、优质地块增加刺激部分城市二轮局部升温，但民企拿地依旧羸弱
☉文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：7月份，在核心城市通过牺牲规模、提高质量的让利之下，土地市场呈现量跌价涨，同时城市间分化持续加剧。
企业拿地层面，并未较上半年出现显著变化，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但拿地依旧是央国平等老面孔，民企持续隐身。
投资策略上，三四线关注度持续走低，房企投资高度聚焦于22个核心城市，1-7月百强投资金额有83%集中于22城。区域分布上，长三角吸引了50%的投资额，仍是布局要塞。
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7月土地成交规模环比降41%
平均楼板价创年内新高随着第二轮集中供地进入尾声，7月份土地市场供求规模环比均表现为回落，截至7月26日，全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。因月内一、二线成交占比上升，广州、上海、南京等核心城市月内均有集中土拍进行，致成交单价上升至4660元/平方米，创年内新高。
同时，土地市场的热度呈现出分化加剧的情况，本月成都、广州、上海均拍出了较高的溢价率水平，但是南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑1.1个百分点至3.5%。
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TOP20房企新增货值占68%
5家企业货值超千亿截止7月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的47%，11-20强房企新增货值集中度较1-6月提升3个百分点，达到22%，前20强房企的新增货值集中度则达到68%，可见未来行业的销售集中度仍将走高，尤其是全国化、规模化的国央企优势较大。
2022年1-7月，5家房企的年内新增货值已超过千亿，滨江、华润和万科位列前三。新增货值TOP20房企与销售TOP20强房企重合度为60%，可见20强房企内部的分化也同样明显，在部分房企年内的新增货值已经超过千亿时，还有部分房企如融创、绿地、世茂等今年尚未有土地入账。
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百强整体拿地销售比达0.19
销售百强仅部分TOP30在拿地截止7月末，新增货值百强门槛达到58.4亿元，环比上涨32%；投资金额、建面百强门槛分别为22.5亿和32.7万平方米，环比涨幅分别达到42%和16%，而三项数据门槛值同比依旧降幅较大，分别为下降48%、46%和59%。
本月在广州、上海、南京等一二线城市集中供地推出大量优质地块的刺激下，百强房企拿地积极性有所提升，整体拿地销售比达到0.19，创年内新高,但与2021年相比，仍然处在极低水平。
分梯队来看，则11-20强房企的拿地销售比达到0.27，在各梯队中位列第一，主要是其中滨江、建发和越秀投资积极性较高，拿地销售比均超过了0.6；其次10强房企拿地销售比也达到0.19。可以看出，在百强投资氛围都较为冷淡的情况下，前20强的房企依然是最有能力、最有意愿拿地的。
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50强拿地金额同环比降27%和9%
单月拿地仍是国央企等老面孔尽管7月份上海、广州等核心城市推出优质地块，但由于整体规模较上轮减少，因此单月50强房企拿地金额同环比分别下降27%和9%。拿地企业中，保利、招商、越秀等在上海等高地价城市拿地较多，因此单月拿地金额排在靠前位置。
整体来看，1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力投资几乎停滞，拿地依旧是央国平等老面孔，民企几乎销声匿迹。在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。
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优质地块增加刺激部分城市二轮局部升温
但民企拿地依旧羸弱7月份，长沙、成都、重庆、广州、上海、无锡、南京等7个城市先后进行了2022年第二批次的集中供地。从整体的表现来看，在部分城市积极推出优质地块之下，土拍的热度略有回温，但内部差异仍然显著。尤其是广州、上海等，尽管供地规模不如第一次，但优质地块显著增多，土拍溢价率分别较第一轮上涨5.6和1.5个百分点。但多数城市火热仅出现在优质地块或中心区域，如长沙2幅触及地价上限地块位置优越，而广州虽然溢价率上升，但流拍率同样达到21%。
从拿地企业的类型看，央国平占主导、民企难觅的格局未变，但不同城市间略有差异：广州、上海、南京、成都等均是以央国平是绝对主力，其中上海国央企及地方平台公司拿地金额高达95%，与高企的地价不无关系。而重庆、无锡土拍中，虽然国企央企仍较多，但民企拿地积极性略有恢复。此外，长沙次轮土拍热度不及首轮，本地国企托底情况也在增加，品牌房企拿地持续比例下降。
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集中供地吸引百强84%投资额
长三角投资占比超过50%截止7月末，百强房企投资金额的84%集中于22城，22城以外仅占16%，22城投资占比在已经高度集中的情况下，仍然较6月末小幅提升1个百分点，可见百强房企目前投资依然高度聚焦核心城市。、
从能级和区域角度来看，二线城市在供应量和地价各占优势的情况下，吸收了百强投资金额的53%，而三四线占比再降1pct，降至14%；区域方面，长三角是百强投资的绝对主要区域，截止7月末投资占比超过了一半，投资TOP5城市中长三角占据3个，分别为杭州、上海和宁波。
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拍优质地块带动部分热点城市升温
但整体投资谨慎的趋势不会逆转近日对出险房企的救助一定程度上刺激了资本市场对行业预期，但政策本意仍在维稳市场、保交付。且从7.28会议来看，保交付、稳市场也是重中之重。因此并不会对房企拿地资金短缺、拿地意愿低下起到实质性作用。当前市场仍在筑底反弹阶段，此前政策利好下对销售刺激效果并不显著，因此，我们认为当前的拿地态度仍是偏谨慎，民企在土地市场上的机会并不多。
从第二轮集中供地政府不断让利来看，多个核心城市均采取了牺牲规模提质量的做法，即加大优质地块的出让，从上海、广州的二轮土拍来看，的确起到了一定的刺激效果，但热度也仅限于盈利空间大、质量好的土地，且依旧是国央企占主导，民企仍毫起色。在政策不断宽松、地块质量提升之下，我们认为热点城市的核心区域仍旧是房企补仓调结构的重点，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投资策略仍然不会改变。
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文章来源:中房网
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