2022年9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。一方面，主要因素仍是市场信心缺失、居民购房消费趋势性放缓；另一方面，国内疫情多点散发影响下，房企正常的供货节奏也被打乱。具体来看，一线城市市场坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。
企业层面，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。9月TOP100房企单月销售规模环比增长10%，增幅不及往年同期；累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，且绝大多数企业的目标完成情况不及预期。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位,四季度企业整体的去化压力仍然较大。
值得注意的是，9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部、税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。预计短期内，中央及地方需求端政策力度有望加码，而在轮番政策暖风的作用下，随着市场信心逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，一线及强二线城市市场或将持续修复。但对于多数三四线城市而言，市场将继续艰难探底，国庆小长假三四线城市返乡置业也将整体弱于往年。
9月业绩环比增长10%
同比降幅进一步收窄
2022年9月，传统金九银十销售旺季，虽然规模房企提前铺排供货、积极营销去化，但企业整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。
从前三季度的累计业绩来看，2022年以来百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位,企业整体的去化压力仍然较大。四季度房企仍需做足准备，积极寻找局部机会窗口。
超半数百强房企9月单月业绩环比增长
具体从企业表现来看，2022年9月超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成，仅3成企业实现了单月业绩同比增长。
行业格局从强者恒强转向稳者更强
近年来行业格局变动加剧，特别是今年前三季度规模房企表现分化明显。整体来看，企业流动性承压、销售去化受阻、部分房企暴雷违约，但同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。另一类是部分优质民企如绿城、滨江、万达等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升。此外，还有一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等，聚焦一二线核心热点城市布局、项目储备优质、去化压力相对较小、抗风险能力较强，业绩表现好于内资房企。
整体来看，目前行业格局正从强者恒强转向稳者更强。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。
目标完成不及预期
四季度供应及去化压力放大
今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。但从规模房企前三季度的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况仍不及预期。具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。绝大多数企业前三季度的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。四季度房企货值供应、销售去化压力进一步放大。
9月楼市再次探底
四季度市场或将回稳、一二线更具弹性
2022年9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。国内疫情多点散发固然是客观因素，房企正常的供货节奏被打乱。主观因素则在于市场信心缺失，居民购房消费趋势性放缓。其中，一线城市市场坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。
分区域来看，长三角地区仅苏杭市场回稳，成交环比转增。例如杭州，9月下旬房企供货节奏显著加快，而在热点板块优质项目带动下，平均去化率多达78%，反映市场热度不减。上海、南京等市场降温特征明显，成交环比转跌，宁波、无锡等环比跌幅更是超20%。例如宁波，全面取消限购后市场依旧未见起色，开盘平均去化率低至17%。
大湾区市场局部复苏，深圳、东莞、佛山等成交环比转升，同比也是转正。例如深圳，两个网红盘日光，在一定程度上拉升市场热度，平均去化率升至57%，但外围区域刚需盘去化率普遍低于30%。广州、肇庆等成交持续低位运行，同、环比皆降。例如广州，案场到访量环比基本持平，转化率低至5%，开盘平均去化率23%，仅限于主城区部分改善盘去化率突破50%。
环渤海地区市场分化加剧，在政策暖风作用下，天津、济南等市场似有回稳迹象，成交筑底回升。例如济南，开盘平均去化率小幅回升至27%，主城区品质流量盘开盘即售罄。由于集中网签备案，北京成交创年内新高，但实际市场难言全面复苏，开盘平均去化率低至26%，仅部分改善盘去化率能达到80%。沈阳、长春等市场持续下行，成交环比跌幅都在40%附近。例如长春，多重优惠叠加，需求结转至秋季房交会集中释放，体现于上半月几无成交，迟至下半月成交有所放量。
中西部地区市场异常惨淡，省会城市市场近乎全面转冷，西安、长沙等成交环比跌幅都在20%附近，成都、武汉等环比跌幅更是达到40%。例如武汉，开盘平均去化率低至12%，近半项目开盘当天认购套数不足10套，仅主城区部分项目认购量能够达到50套。郑州、重庆等成交低位回升，但市场难言好转。例如重庆，开盘平均去化率小幅回升至22%，部分高性价比楼盘认购量多达100套，但7成以上楼盘认购量仍低于10套。
9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。2022年底前，天津、石家庄等23城首套房贷利率或将下调突破4.1%，但较难突破公积金贷款利率3.25%。随着首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费。
9月30日，财政部、税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠，在一定程度上将刺激改善性换房需求，进而支持相对充裕的改善性购房消费。尤其是一、二线城市，改善性需求有望加速释放，房地产市场或将明显受益。
展望四季度，我们认为中央及地方需求端政策力度有望加码，而在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：其一，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持。其二，广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住。其三，多数三四线城市市场或将艰难探底，国庆小长假，三四线城市返乡置业或将整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。
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文章来源:克而瑞
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