最近天气炎热，季华七路上的某个楼盘也是非常热气，其闹得沸沸扬扬更换物业的事件，在各大吃瓜聊天群里刷屏着。
为何原本应该相亲相爱的业主和物业，却要上演一场如此不体面的分手大戏呢？归根到底还是因为业主支付了高昂的物业费，但却没有享受到相应的物业服务。
据乐居不完全统计，在佛山近几年新建的楼盘中，有至少75盘的物业费达3元/月·㎡以上，其中万科天傲湾的物业费更是高达5元/月·㎡。
从区域上来看，顺德区最多有47盘上榜，其中大良占比30%；禅城区有14盘，南海13盘，高明1盘。
除此之外，目前禅南顺大部分楼盘定价都在2.7元/月·㎡以下，而三水、高明普遍在2元/月·㎡上下。
除了物业费贵以外，物业公司的不尽职不作为、工作态度差等行为，也是业主们更换物业的导火索。据不完全统计，佛山近两年有怡翠玫瑰园、东海花园、锦绣北苑、星御名郡、富丰新城等13个小区成功替换物业。
富丰新城新物业进驻 图源中海物业
为什么要换物业？换了好物业可以涨价逆袭？怎么样的物业才是好物业？怎么置换物业？接下来为大家一一讲解！
更换物业✦需要专业和耐心
换物业，除了要具备一定的运气，还要掌握一定的法律知识和打持久战的耐心，以下这两个案例就很好诠释这一条公式。
●小区：季华七路某盘●耗时：2年
小区于2014年签约旧物业，因为存在公寓施工噪音不调解、外墙脱落不检修、综合管理态度差等问题，业主们一直对该物业不太满意，因此在2020年成立了小区业委会，启动更换物业的工作。
2021年，经业主大会表决，时代物业以超68%的同意率成为新物业，但旧物业却拒绝退场。后经过业委会的诉讼，2022年6月法院判决旧物业需在15日内退场，但在7月初广州时代物业准备进入小区的时候，仍遭到旧物业的阻挠。
不过好消息是，据业主反馈，目前时代物业已经成功进场，顺利和旧物业分手！
●小区：东海银湾●耗时：3年
同位于季华路上的东海银湾，也是换物业的老前辈了。东海银湾的旧物业为中奥物业于2014年被聘用，也存在综合管理态度差不尽职、违建不整治、电梯维护差、清洁不到位等问题；因此东海银湾成立业委会，于2016年开启更换物业的维权之路。
截图于 东海银湾业委会
2017年3~4月东海银湾举行第二次业主大会，进行了续聘和选聘物管公司的表决投票。中奥物业以及万科物业均参与了竞聘，中奥支持率2.51%，万科支持率61.1%，中奥被淘汰但拒绝退场，质疑业委会的合法性，万科也因此拒绝签约。
2018年经过诉讼，东海银湾成功向禅城区国土部门追加备案，并与万科物业成功签约。6月，万科物业首次进场失败，中奥物业向群众喷水等方式阻挠新物业进场。
又经过4个月的诉讼，法院驳回了中奥物业的继续驻场诉求。12月万科物业第二次进场，仍遭到旧物业的阻挠，但在治安的维稳下，还是成功进驻了。
涨幅75%✦换物业后房价逆袭
更换物业后，不仅可以让小区环境变得更加安全卫生、居住舒适感大大提升，还影响着房价的涨幅。
先看一个更换物业影响较大的案例，位于南京的赛世香樟园，在更换成万科物业后，中介就称即将补涨，两个月后，该小区二手房同户型的成交单价涨了约2000元/㎡。
除此之外，南京还有多个小区的案例显示，在更换新的物业后的半年到一年的时间内，成交单价都有2500-5000元/㎡的涨幅。
佛山相关的案例也有，例如位于千灯湖板块的水韵尚都，与2019年万科物业进驻后，2019年8月的挂牌均价26905元/㎡，涨到现如今2022年7月均价47023元/㎡，涨幅75%。当然也不排除是因为千灯湖板块新盘稀缺，二手房市场火爆的原因，才导致的高涨幅。
千灯湖公园实景
再来看看前面提过的东海银湾，2018年12月更换物业后，挂牌均价从22652元/㎡，涨到了现如今均价25712元/㎡，涨幅13.5%。
总的来说，影响二手房房价的因素有很多，物业只是占据其中的一小部分，但是物业的重要性可不容小觑。想一想，如果你想要购买一套二手房，在同样的地段，价格差不多的情况下，你是会选择干净卫生，保安会笑眯眯和你打招呼的小区，还是可以随意出入，遍地垃圾，还电梯还时不时卡顿的小区呢？
详细攻略✦如何更换不好的物业？
首先，什么时候可以更换物业？
第一种情况是超半数业主有更换物业的想法，然后成立业主大会全员表决，这也是目前最常见的情况。
第二种情况，是今年4月南海区拟推物业服务满意度评价办法，每年至少开展一次物业服务满意度评价工作，通过上门派发、邮寄、电子问卷、电子表决系统等方式送达全体业主，并填写收发情况登记表。
在物业管理服务期内，如果每年综合满意率平均在85%以上的，支持鼓励业主续聘原物业服务企业。
但如果连续两年综合满意率在70%以下，或社区党组织认为有必要的情况下，可以更换物业。
其次，更换物业的步骤是什么？
01成立业主委员会
更换物业第一步，是成立业主委员会。据2021年的数据显示，佛山共有1957个物业小区，涉及物业管理公司832家，物业从业人员近5万人，但只有约39.8%的小区成立了业委会。
为了维护广大业主的合法权益，降低成立业主委员会的门槛，2021年4月《佛山市住宅物业管理条例》正式执行。
条例中提到只要满足一下条件的任意一点，都能向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：
●20%以上业主可以联名申请。
●已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上。
●物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满2年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积30%以上。
成立业主委员会的步骤共分为13个部分，包括向居委会提出申请、筹备组成员、表决投票、备案等，快的话可能几个月就能搞定；但也有因为业主意见不一、投票意愿不高的情况，导致整个成立周期拉长。
图源：顺德物协
就算不打算更换物业，成立物业委员会也有这些好处：①物业委员会是代表业主合法权益的唯一合法机构。②住宅专项维修基金应移交物业委员会管理。③是对物业是一种长期的监督机制。④小区公共收益的分配更加透明，例如电梯广告收入等方面。
02召开业主大会
更换物业第二步，召开业主大会。投票表决取得三分之二以上业主同意才能进行新物业的招标。
03选聘新物业
更换物业第三步，选聘新物业。在佛山可以选择公开招标、邀请招标、协议招标这三种方式选聘新物业，招标人可以是业主委员会或是邀请第三方的招标代理机构。
04招标审核、业主投票、确定新物业
更换物业最后几步：招标审核、业主投票、确定新物业、旧物业退场。无论是招标还是确定了新物业，都要到佛山公共资源交易中心进行申请、公示、备案。
图源：南海物协
物业收费标准✦最高2.70元/平方米·月
你家的物业费多少钱？
2021年4月，佛山发布了《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》提到了物业的收费标准。
全市最高指导价：一级2.70元/平方米·月、二级2.35元/平方米·月、三级2.00元/平方米·月、四级1.65元/平方米·月、五级1.30元/平方米·月。各区可在不高于市定最高指导价内根据实际另行制定本区最高指导价并向社会公布。
其中顺德区和南海区与指导价一致，而根据禅城区最新公布的56个小区物业收费标准显示，最低0.85元/㎡·月，最高2.7元/㎡·月。高明区和三水区收费标准整体较低。
《通知》显示，物业收费指导价是根据综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护的不同，物业服务收费分为五个等级制定，如果服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。
很多人形容业主和物业是相爱相杀的婆媳关系，想要实现和平相处，不仅需要物业每天保持敬岗爱业、维护业主合法权益的工作态度，也需要业主主动监督、积极沟通，从而减少一定的矛盾冲突。
END
你满意你家现在的物业吗？你觉得哪家物业好？欢迎留言讨论！
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文章来源:乐居买房
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